Czy płacimy podatek mieszkając w UK i wynajmując swoje mieszkanie w Polsce?

Wielka Brytania to jeden z popularniejszych kierunków emigracji Polaków. Wiele osób, które wyjechały do Wielkiej Brytanii i postanowiły osiedlić się tam na stałe, posiada w Polsce mieszkanie, które przeznacza na wynajem. Takie dodatkowe źródło dochodu wiąże się z koniecznością płacenia podatków. Jakie podatki trzeba płacić i gdzie należy to zrobić?

Czy trzeba płacić podatek za wynajem mieszkania w Polsce?

Polacy mieszkający na stałe za granicą i wynajmujący w Polsce mieszkania zobowiązani są do płacenia podatku dochodowego (PIT). Obywatelstwo, czy fakt bycia rezydentem bądź nierezydentem nie ma tutaj znaczenia. Warto jednak pamiętać, że brak stałego miejsca zamieszkania w Polsce ma duże znaczenie, jeśli chodzi o podatek VAT.

Osoba, która posiada mieszkanie w Polsce i udostępnia je na wynajem, nawet jeśli na stałe mieszka za granicą, na przykład w Wielkiej Brytanii, wciąż zobowiązana jest do rozliczania w Polsce dochodów osiąganych z najmu nieruchomości. Obywatelstwo nie ma wpływu na ten obowiązek. Dochód nierezydenta z najmu nieruchomości położonej w Polsce rozlicza się na takich samych zasadach, jak w przypadku polskich rezydentów.

Zasady te uległy zmianie od początku 2023 roku i obecnie przychody z najmu prywatnego można opodatkować wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.  Jeżeli dopiero rozważasz wynajęcie mieszkania, to warto sprawdzić ofertę na https://www.nieruchomosci-online.pl/, ogłoszenie wynajmu mieszkania dodamy tu za 39 zł, a pokoju całkowicie za darmo.

Ile wynosi podatek za wynajem mieszkania w Polsce?

Wcześniej właściciele mieszkań przeznaczonych na wynajem mogli wybrać opodatkowanie na zasadach ogólnych, czyli według skali podatkowej lub ryczałt, który wynosi 8,5 proc. dla przychodów, które nie przekraczają 100 tys. zł oraz 12,5 proc. dla nadwyżki powyżej tej kwoty. Obecnie jedyną możliwą formą opodatkowania jest ryczałt. Podatek ten jest niższy od standardowego, bo opodatkowanie na zasadach ogólnych to 12% i 32% powyżej 120 tys. zł.

Wynajem mieszkania a podatek VAT

Mieszkanie na stałe za granicą, podczas gdy w Polsce wynajmuje się mieszkanie, ma duże znaczenie na gruncie podatku od towarów i usług. Ustawa definiuje podatnika na gruncie podatku VAT, jako osobę fizyczną, która samodzielnie wykonuje działalność gospodarczą. Z kolei działalność gospodarcza zgodnie z zapisami ustawy o VAT polega również na wykorzystywaniu towarów w celu zarobkowym i w sposób ciągły.

Na tej podstawie organy podatkowe uznają, że nawet jeśli posiadamy jedno mieszkanie, które wynajmujemy, ma to już znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, ponieważ wynajem ma charakter zarobkowy, skoro właściciel pobiera od najemców czynsz, a także mieszkanie wykorzystywane jest w sposób ciągły, jeśli wynajmowane jest na dłuższy okres. Biorąc pod uwagę powyższe definicje, osoby fizyczne, które wynajmują swoje prywatne nieruchomości, zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie prowadzą działalności gospodarczej, ale na gruncie ustawy o VAT już tak i uzyskują status podatnika podatku od towarów i usług.

Zwolnienie z VAT

Właściciele mieszkań na wynajem zazwyczaj korzystają ze zwolnienia z VAT, co może być błędnie rozumiane, jako niepodleganie najmu ustawie o VAT. Zazwyczaj w przypadku takich osób obowiązuje zwolnienie „podmiotowe”, które ma charakter automatyczny, dzięki czemu podatnik nie musi nigdzie zgłaszać chęci skorzystania z niego. Zwolnienie to dotyczy sytuacji, gdy wartość sprzedaży dokonywanej przez podatnika, czyli w tym przypadku wynajmu mieszkania, nie przekroczy w pierwszym roku wynajmowania mieszkania kwoty 200 tys. zł.

W kolejnych latach podatnik zwolniony jest z odprowadzania podatku VAT, jeśli w poprzednim roku podatkowym wartość sprzedaży (wynajmu) nie przekroczyła kwoty 200 tys. zł, a także, jeśli w bieżącym roku wartość sprzedaży zwolnionej od podatku nie przekroczy kwoty 200 tys. zł. Co ważne, opisane zwolnienie dla drobnych przedsiębiorców, obowiązuje polskich rezydentów. Osoby mieszkające na stałe w Wielkiej Brytanii mają prawo skorzystać ze zwolnienia tylko raz w kraju swojego zamieszkania, czyli w Wielkiej Brytanii.

Czy trzeba rejestrować się do VAT przy wynajmie mieszkania?

Nie oznacza to jednak, że nierezydent wynajmujący mieszkanie w Polsce musi zarejestrować się dla celów podatku VAT w Polsce, wystawiać faktury i składać deklaracje. Wciąż można pozostawać podatnikiem VAT zwolnionym. Status ten można uzyskać na podstawie art. 113 ust. 1 lub 9 ustawy o VAT oraz w przypadku wykonywania wyłącznie czynności zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy VAT, czyli zwolnienia przedmiotowego.

Do zwolnionych przedmiotowo towarów i usług zalicza się sytuację, gdy wynajmuje się mieszkanie wyłącznie na cele mieszkalne, a opłaty za media zawarte są w czynszu lub najemca sam podpisał umowy z dostawcami mediów. Wynajem na cele mieszkalne oznacza, że w lokalu nie może być prowadzona działalność gospodarcza, czyli nie może być on przeznaczony na gabinet, biuro lub kancelarię.

Kiedy trzeba płacić VAT?

W sytuacji, gdy mieszkanie w Polsce wynajmowane jest na rzecz podmiotu gospodarczego i prowadzona jest w nim działalność gospodarcza, podatnika może obowiązywać stawka VAT w wysokości 23 procent. Jeśli nierezydent podpisze umowę z firmą zarządzającą nieruchomością, może korzystać ze zwolnienia z VAT lub zobowiązany jest do zarejestrowania się jako podatnik VAT – wszystko zależy od tego, jaka umowa zostanie podpisana. Więcej praktycznych porad na temat wynajmu mieszkania można przeczytać na tym blogu.

Aby uniknąć konieczności rozliczania podatku, umowa musi być zawarta bezpośrednio z najemcami. Podpisać ją można osobiście lub przez pełnomocnika, ale właściciel mieszkania musi występować, jako wynajmujący w umowie. Jeśli natomiast w umowie najmu wynajmującym jest firma zarządzająca nieruchomością, nierezydent powinien wystawiać fakturę na firmę zarządzającą, a nie najemców, z którymi nie łączy go żaden stosunek umowny, i doliczać do kwoty podatek VAT w wysokości 23 procent.

Tymon Wysocki

Socials: